以1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》為標(biāo)志，城鎮(zhèn)住房商品化已經(jīng)滿20年，受不同時期社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平限制，目前存在大量中底層住宅，沒有電梯，居民出入不便；隨著人口結(jié)構(gòu)老齡化，存量住宅加裝電梯這一需求日趨強(qiáng)烈；由于電梯加裝成本較大，已經(jīng)開始出現(xiàn)存量住宅加裝電梯的租賃商業(yè)模式。筆者認(rèn)為很有必要分析其中的核心法律問題，以及由此帶來的商業(yè)上的考慮和交易上的法律安排。
本文之所以按照先租賃后融資租賃的順序論述，是因為融資租賃模式存在較高的市場準(zhǔn)入門檻。根據(jù)依然有效的商務(wù)部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于從事融資租賃業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》（發(fā)文日期：2004年10月22日），融資租賃屬于準(zhǔn)金融業(yè)務(wù)，其投資門檻為17000萬元，由省級商務(wù)主管部門推薦試點；2013年09月18日，商務(wù)部發(fā)布關(guān)于印發(fā)《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》的通知，制定了比較詳細(xì)的監(jiān)管制度。2018年05月08日，商務(wù)部辦公廳《關(guān)于融資租賃公司、商業(yè)保理公司和典當(dāng)行管理職責(zé)調(diào)整有關(guān)事宜的通知》規(guī)定，自4月20日起，融資租賃公司經(jīng)營和監(jiān)管規(guī)則職責(zé)劃給中國銀行保險監(jiān)督管理委員會。
基于這一原因，筆者認(rèn)為結(jié)合可提供的有效供給，有必要先探討租賃模式的核心法律問題，然后再考慮引入融資租賃的優(yōu)勢。
一、租賃模式下租賃期限的設(shè)定。
（一）租賃期限需要考慮的法律問題。
1.法律規(guī)定朂長20年的限制。根據(jù)《合同法》第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
2.電梯設(shè)備的使用壽命對租賃合同期限的限制。
根據(jù)《特種設(shè)備安全法》第48條中規(guī)定“特種設(shè)備存在嚴(yán)重事故隱患，無改造、修理價值，或者達(dá)到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的其他報廢條件的，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)依法履行報廢義務(wù)?！比绻娞菀呀?jīng)由于使用壽命的屆滿而達(dá)到報廢條件，則必須進(jìn)行報廢，不能繼續(xù)使用。
3.電梯的法定使用壽命與物理使用壽命。
目前，并沒有電梯使用壽命年限量化的法律、行政法規(guī)。
（1）根據(jù)出廠說明書來確定使用壽命。
根據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量法》第二十七條的規(guī)定，“限期使用的產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)在顯著位置清晰地標(biāo)明生產(chǎn)日期和安全使用期或者失效日期?！彪娞葑鳛樘胤N設(shè)備，在出廠時一般會明確電梯重要部件的正常使用年限，比如《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)電梯安全工作的實施意見》就規(guī)定“產(chǎn)品出廠說明書中應(yīng)明確電梯或重要部件的正常使用年限，當(dāng)電梯運(yùn)行接近正常使用年限時，電梯使用管理者有權(quán)向原電梯制造企業(yè)咨詢，電梯制造企業(yè)應(yīng)當(dāng)就電梯更新、改造、報廢提出建議?！?/span>
因此，在無相關(guān)規(guī)定可明晰電梯的使用年限的背景下，實務(wù)中可嘗試從電梯出廠說明書來確定電梯的正常使用年限。
（2）有關(guān)電梯強(qiáng)制報廢的地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章與其他地方規(guī)范性文件（以下統(tǒng)稱為地方性規(guī)定）。
2001年北京市國土資源和房屋管理局、北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合出臺的《關(guān)于加強(qiáng)北京市住宅電梯報廢管理有關(guān)問題的通知》（京國土房管房字[2001]617號）中規(guī)定了電梯報廢的比較詳細(xì)的3種情形：（1）建筑物僅設(shè)計一部電梯（無備用梯）的，使用時間達(dá)到15年，有備用電梯達(dá)到18年；（2）屬于國家行業(yè)主管部門已明令停止生產(chǎn)，而運(yùn)行時間已超過15年；（3）主機(jī)和其他主要配套件磨損嚴(yán)重，設(shè)備已經(jīng)過3次以上大修，再次維修工程的投資費(fèi)用超過設(shè)備折舊殘值。但該規(guī)定已經(jīng)為北京市人民政府辦公廳《關(guān)于開展行政規(guī)范性文件清理工作的通知》（京政辦函〔2008〕47號）廢止。
其他部分城市也出臺了相關(guān)的規(guī)定以確定電梯的報廢條件，比如2018年1月1日生效的《青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法》就規(guī)定“符合下列情形之一的電梯，應(yīng)當(dāng)報廢:（一）住宅電梯使用年限超過15年，經(jīng)安全技術(shù)評估確認(rèn)已無法保證安全且無改造、修理價值的?！?/span>
可見，從各地方性法規(guī)與規(guī)章來看，年限不是一個量化的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但是，15年比較接近電梯的物理使用壽命。
（3）電梯的物理使用壽命。
電梯物理使用為15年，這是目前社會人士比較認(rèn)可的一種說法，實際使用壽命還跟現(xiàn)場使用環(huán)境和工況有關(guān)。
綜上分析，15年比較貼近電梯的使用年限；以下論述將15年作為假定的電梯使用壽命年限。
（二）租賃期限對商業(yè)目的的影響。
1.修繕成本的承擔(dān)。
租賃期限過長，可能在租賃期限內(nèi)需要更換核心部件，需要考慮此部分的成本承擔(dān)問題。
2.租賃期限接近15年產(chǎn)生的商業(yè)影響。
根據(jù)《合同法》第二百二十一條的規(guī)定，租賃物的維修義務(wù)屬于出租人，如果租賃期限內(nèi)電梯已經(jīng)接近使用年限，則維修、更換核心部件的成本應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)，增加出租人成本。
3.租賃期限為15-20年產(chǎn)生的商業(yè)影響。
如果租賃期限跨過15年，則電梯的核心部件可能均需要更換；而租賃期限屆滿后，如果承租人不續(xù)約，則出租人會非常被動：電梯作為特種設(shè)備，其建設(shè)投資屬于對作為住宅的不動產(chǎn)的添附，已經(jīng)依附固化在不動產(chǎn)之上，拆除會明顯造成經(jīng)濟(jì)價值貶損。如此，就續(xù)約的協(xié)商談判，則明顯對出租人不利。
（三）租賃雙方對租賃期限的博弈。
基于上述分析，則出租人對租賃期限確定的更佳方案為確保不超過核心部件的使用壽命，承租人對租賃期限確定的更佳方案為跨過核心部件的使用壽命；15年可能會成為一個時間節(jié)點。
二、租賃模式存在的沖突與解決。
（一）出租方應(yīng)當(dāng)對租賃標(biāo)的物享有所有權(quán)與添附設(shè)備所有權(quán)歸屬業(yè)主的沖突。
1．根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。電梯建設(shè)涉及基底土地的建設(shè)用地使用權(quán)、電梯井、電梯設(shè)備（含電氣線路）；一旦電梯的加裝完成，電梯就是住宅的附屬設(shè)施，屬于對住宅的添附，其所有權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)與住宅一致；而不能與住宅所有權(quán)分離。
2.地方性規(guī)定的不同情形與表述。
（1）明確產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主，并可確權(quán)登記。
如上海市住房保障和房屋管理局、市規(guī)劃和國土資源管理局、市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會等《關(guān)于印發(fā)本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見的通知》（發(fā)文日期：2011年05月31日）規(guī)定，增設(shè)的電梯及井道等建筑物或者構(gòu)筑物，其產(chǎn)權(quán)屬于該幢房屋全體業(yè)主共同所有；增設(shè)電梯后，申請人應(yīng)當(dāng)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》等有關(guān)規(guī)定向區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請在相關(guān)權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證上予以注記。
（2）明確產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主，但不做確權(quán)登記。
如福州市人民政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于福州市既有住宅增設(shè)電梯的若干意見（暫行）的通知》（發(fā)文日期：2013年07月15日）規(guī)定，既有住宅增設(shè)電梯僅作為原住宅建筑垂直交通系統(tǒng)的補(bǔ)充，由此增加的建筑面積不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。相關(guān)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，受讓人自該房屋轉(zhuǎn)移登記之日起，享有和履行原改造協(xié)議約定的權(quán)利和義務(wù)。
武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于全市既有住宅增設(shè)電梯的意見》（發(fā)文日期：2013年11月07日）也做了同樣的規(guī)定。
（3）明確不進(jìn)行確認(rèn)登記，也未明確產(chǎn)權(quán)歸屬。
如《濟(jì)南市既有住宅增設(shè)電梯辦法(試行)》（發(fā)文日期：2017年6月20日）規(guī)定，既有住宅增設(shè)的電梯不辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，也不在不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記簿上注記。相關(guān)房屋所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生變化的，出讓人應(yīng)告知受讓人增設(shè)電梯的事實并移交有關(guān)資料。
綜上，很明顯，在電梯加建完成之后，雖然存在不同的地方性規(guī)定，但是其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬住宅業(yè)主；如此，則存在出租人應(yīng)當(dāng)對租賃標(biāo)的物享有所有權(quán)與事實上不享有所有權(quán)的沖突。
3.沖突解決建議。
根據(jù)《合同法》******百三十三條的規(guī)定，當(dāng)事人可以自行約定買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。這給我們以啟發(fā)，可以做保留所有權(quán)的交易安排，但是法律規(guī)定的有名合同僅限于買賣合同。
很顯然，加建電梯屬于承攬合同，根據(jù)《合同法》第二百六十四條的規(guī)定，承攬人對完成的工作成果享有留置權(quán)，但留置權(quán)限于交付之前，交付使用后沒有留置權(quán)。
如此，解決沖突只能另外引入交易主體，可以在業(yè)主與電梯銷售建設(shè)方之外引入第三方；該第三方與電梯銷售建設(shè)方之間形成承攬合同關(guān)系；該第三方與業(yè)主之前形成類似買賣合同的合作合同關(guān)系（無名合同）與租賃合同關(guān)系；合作合同關(guān)系中，應(yīng)當(dāng)約定第三方投資加建電梯，并延后電梯的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主的時間；合作合同的第三方回報為租賃合同收取業(yè)主租金。
（二）出租人行使合同解除權(quán)可能于出租人不利的沖突。
1.合同解除不符合出租人的商業(yè)目的。
根據(jù)《合同法》第九十三條、第九十四條的規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)法定或者約定的合同解除的條件時，另外一方可以單方解除合同；該規(guī)定是對守約方的保護(hù)。而根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
但是，如上文所述，加建的電梯井、電梯設(shè)備屬于不動產(chǎn)，合同解除后，如果需要返還財產(chǎn)（恢復(fù)原狀），明顯對出租人不利；同時，出租人的商業(yè)目的是獲取租金回報，解除合同不符合其商業(yè)目的。
2.根據(jù)合同相對性，不能確保合作合同、租賃合同對新業(yè)主具有約束力。
考慮到電梯屬于公共設(shè)施，屬于全體（棟樓）業(yè)主共有，而建筑物區(qū)分所有權(quán)在租賃期限內(nèi)可能發(fā)生轉(zhuǎn)移，合作合同與租賃合同均具有相對性，不能確保對新業(yè)主具有約束力。
3.沖突解決建議。
（1）可以在租賃合同中約定解除合同時，不拆除電梯，而直接由承租人按照電梯解除時的價值予以補(bǔ)償，更好是約定不同年限的補(bǔ)償折算，避免價值爭議解決（鑒定）的成本。
（2）或者約定合同解除時，可以要求一次性收取余下租賃期限全部租金。
（3）考慮到電梯屬于公共設(shè)施，屬于全體（棟樓）業(yè)主共有；在合作合同與租賃合同中均應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主就合同義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
（三）電梯維修、保養(yǎng)業(yè)績沖動與侵權(quán)責(zé)任風(fēng)險加大的沖突。
1.根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條的規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。
租賃模式下，出租人是所有人，以過錯推定原則確定侵權(quán)責(zé)任；作為管理人（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）、使用人（業(yè)主）均存在此風(fēng)險，并且三方對風(fēng)險存在博弈關(guān)系。
2.根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)電梯維修、保養(yǎng)義務(wù)并承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，需要根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同與過錯責(zé)任確定。
3.出租人由于與電梯生產(chǎn)、維護(hù)、保養(yǎng)企業(yè)的天然業(yè)務(wù)關(guān)系，存在承攬維護(hù)、保養(yǎng)業(yè)務(wù)的沖動；如此，則會與出租人的風(fēng)險控制產(chǎn)生沖突。
4.沖突解決建議。
（1）考慮到很多既有舊住宅的物業(yè)管理服務(wù)不發(fā)達(dá)，而且根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十九條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性的服務(wù)企業(yè)（電梯維保服務(wù)企業(yè)），從成本控制和風(fēng)險轉(zhuǎn)移的角度考慮，承租人（業(yè)主）應(yīng)當(dāng)做將維修、保養(yǎng)義務(wù)賦予出租人的合同安排。
（2）如果從出租人的角度考慮，其具有承攬電梯維修、保養(yǎng)的業(yè)績沖動，希望在租賃合同中捆綁維修、保養(yǎng)業(yè)務(wù)；但是，從風(fēng)險控制的角度考慮，應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接維修、保養(yǎng)業(yè)務(wù)，而不是從承租人（業(yè)主）處直接承接；即此業(yè)務(wù)盡量不出現(xiàn)在與業(yè)主的合作合同、租賃合同中。
（3）根據(jù)《特種設(shè)備安全法》第二十九條的規(guī)定，特種設(shè)備在出租期間的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)由特種設(shè)備出租單位承擔(dān)，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。如此，則此解決方案具有法律上的可行性。
（4）保險的引入。
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)電梯質(zhì)量安全工作的意見》（2018年2月1日生效）第12條“推動發(fā)展電梯責(zé)任保險，探索有效保障模式，及時做好理賠服務(wù)，化解矛盾糾紛。”即在國家層面，也是鼓勵為電梯購買安全責(zé)任保險的；具體到地方，比如《青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法》也規(guī)定“鼓勵電梯生產(chǎn)、銷售、使用管理、維護(hù)保養(yǎng)、檢驗、檢測等單位投保電梯安全責(zé)任保險?！?/span>
三、融資租賃的引入對上述沖突化解的幫助。
（一）交易主體與所有權(quán)沖突的問題。
根據(jù)《合同法》第二百三十九條的規(guī)定，出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定向承租人交付標(biāo)的物，承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買受人的權(quán)利。按照這一規(guī)定，直接解決了第三方引入的問題，出租人直接成為上述的第三方。同時，直接將電梯加建的承攬合同轉(zhuǎn)化為包含買賣交易的融資租賃交易，解決了加建電梯后物權(quán)歸承租人（業(yè)主）而出租人對租賃標(biāo)的物沒有所有權(quán)的沖突。此外，根據(jù)《合同法》第二百五十條的規(guī)定，出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。
（二）合同解除權(quán)行使對出租人不利的沖突。
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